Voor een winkel, een café of een kapsalon is de locatie een groot deel van de waarde. Klanten weten de zaak op dat adres te vinden; de omzet hangt aan de straat. Maar het pand is meestal niet van de verkoper. Hij huurt het, en zijn huurcontract staat op zijn naam.
Bij een activa-passivatransactie gaat dat contract niet automatisch mee. Zonder regeling zou de koper met een zaak zonder pand zitten, of met een verhuurder die een nieuw contract tegen een hogere huur kan eisen. Daarom bestaat indeplaatsstelling. Dit artikel legt uit hoe het werkt, wanneer je er recht op hebt, wat de verhuurder mag en hoe je het regelt zonder dat het de overname vertraagt.
Wat indeplaatsstelling is
Indeplaatsstelling betekent dat jij als koper de plaats van de verkoper inneemt in het lopende huurcontract. Het contract blijft hetzelfde: dezelfde huurprijs, dezelfde looptijd, dezelfde indexering, dezelfde afspraken over onderhoud en oplevering. Alleen de naam van de huurder verandert. Vanaf de afgesproken datum ben jij de huurder en is de verkoper het niet meer.
De regeling staat in artikel 7:307 van het Burgerlijk Wetboek en geldt alleen voor middenstandsbedrijfsruimte: ruimte waar klanten binnenkomen. Winkels, horeca, kappers, garages met een balie, afhaalzaken. Voor kantoren, magazijnen, praktijkruimtes en bedrijfshallen bestaat de regeling niet; daar beslist de verhuurder vrij of hij met de koper een nieuw contract sluit.
De vier eisen
De verhuurder mag indeplaatsstelling weigeren. Doet hij dat, dan kan de huidige huurder, dus de verkoper, de kantonrechter vragen om machtiging. De rechter wijst dat toe als aan vier eisen is voldaan.
- 01
Het gaat om een bedrijfsoverdracht
De koper neemt het bedrijf over dat in het pand wordt uitgeoefend, niet alleen de ruimte. Wie een cafetaria koopt om er een kledingwinkel te beginnen, valt buiten de regeling.
- 02
De verkoper heeft een zwaarwichtig belang
Pensioen, ziekte, verhuizing, of simpelweg een goede prijs die hij anders misloopt. In de praktijk wordt dit ruim uitgelegd: wie zijn bedrijf wil verkopen, heeft belang bij een koper die het pand kan gebruiken.
- 03
De koper biedt voldoende waarborgen
Dat je de huur kunt betalen en het bedrijf behoorlijk kunt voeren. Een ondernemingsplan, een financieringsbevestiging, een bankgarantie of waarborgsom, en aantoonbare ervaring wegen mee.
- 04
Dezelfde soort onderneming wordt voortgezet
De identiteit van de zaak blijft: een restaurant blijft een restaurant. Een ander concept binnen dezelfde branche kan, een andere branche niet.
De rechter weegt daarnaast de belangen van de verhuurder. Heeft die goede redenen om juist deze koper niet te willen (een eerdere huurschuld, een faillissement, een concept dat overlast geeft), dan kan hij de indeplaatsstelling alsnog tegenhouden.
Wat je overneemt, ook wat je liever niet had
Indeplaatsstelling is een overname van het hele contract, niet alleen van het recht om er te zitten. Lees het contract en de algemene bepalingen daarom vóór de koop volledig, met deze punten voorop.
- Resterende looptijd en verlenging. Huurcontracten voor winkelruimte lopen meestal in termijnen van vijf jaar. Zit je aan het einde van de tweede termijn, dan komt een opzegmogelijkheid van de verhuurder in zicht. Vraag wanneer de huidige termijn eindigt en wat er dan gebeurt.
- Huurprijsherziening. Na de eerste termijn kunnen beide partijen een herziening naar de markthuur vragen. Bij een oud contract met een lage huur is dat een risico dat jij overneemt.
- Indexering. De jaarlijkse huurverhoging volgt meestal de consumentenprijsindex. In 2022 was dat ruim veertien procent; dat kan opnieuw gebeuren.
- Onderhoud en oplevering. Wie betaalt wat, en in welke staat moet het pand aan het einde worden opgeleverd? Als in het contract staat dat verbouwingen van de verkoper (keuken, koelcel, verlaagd plafond) bij het einde moeten worden verwijderd, is dat straks jouw kostenpost.
- Bestemming en gebruik. Staat in het contract wat er in het pand mag? Wil jij iets anders, dan is dat een wijziging die de verhuurder moet goedkeuren.
- Bijzondere afspraken. Een afnameverplichting bij een brouwerij die ook de verhuurder is, een terras dat niet in het contract staat, een mondelinge afspraak over de huur. Alles wat niet op papier staat, neem je niet mee.
Nadelige bepalingen zijn geen reden om af te haken, wel om ze in de prijs van de onderneming te verwerken of om vóór de indeplaatsstelling te proberen ze met de verhuurder aan te passen. Wil de verhuurder daar niet aan, dan is een lagere koopsom de logische uitkomst.
Zo regel je het, stap voor stap
- Vraag het huurcontract op tijdens het boekenonderzoek, met de algemene bepalingen en alle latere aanvullingen. Noteer looptijd, termijnen, huur, indexering, opleveringsplicht.
- Laat de verkoper de verhuurder informeren zodra de intentieverklaring is getekend. De verkoper is de huurder; hij vraagt de indeplaatsstelling aan, niet jij. Een verhuurder die vroeg wordt betrokken, werkt vaker mee dan een die voor een voldongen feit wordt gesteld.
- Lever je waarborgen aan: ondernemingsplan, financieringsbevestiging, cv, en het aanbod van een bankgarantie of waarborgsom.
- Leg de indeplaatsstelling vast in een akte die verkoper, koper en verhuurder tekenen, met de ingangsdatum en de bevestiging dat alle rechten en plichten overgaan. Laat de waarborgsom van de verkoper op de koper overgaan of afrekenen.
- Neem in de koopovereenkomst een opschortende voorwaarde op: de koop gaat door zodra de indeplaatsstelling of een nieuw huurcontract rond is. Zonder pand koop je niets.
- Weigert de verhuurder, dan start de verkoper een procedure bij de kantonrechter. Reken op twee tot vier maanden; plan de overname daarop.
Indeplaatsstelling of een nieuw contract?
Indeplaatsstelling is niet altijd de beste route. Een nieuw contract kan gunstiger zijn als het oude contract nadelige bepalingen heeft, als de looptijd bijna om is of als de verhuurder bereid is over een langere termijn te praten. Het nadeel: de verhuurder mag dan ook een hogere huur en strengere voorwaarden vragen, en je verliest de bescherming van de lopende termijnen.
Vergelijk beide routes met de cijfers in de hand: huur per maand over de resterende looptijd, verlengingsmogelijkheden, opleveringsverplichtingen. Laat een jurist met ervaring in huurrecht voor bedrijfsruimte meekijken; bij een kleine zaak kost dat een paar honderd euro en het beslist over tienduizenden euro's huur.
Het huurcontract is één van de drie dingen die een overname van een winkel of horecazaak kunnen blokkeren, naast de vergunningen en de financiering. Alle drie regel je vóór de handtekening, en alle drie horen als voorwaarde in de koopovereenkomst.
